买房人请注意,多地推出半价房!

斐梵 阅读:639 2024-08-03 17:08:56 评论:0

中国房地产界,出现了新物种!

大家注意,它将冲击过去的住宅市场秩序,形成新的生态环境。

这就是配售型的保障性住房。

针这一产品,去年国家专门出台了相关政策,与城中村改造和平急两用设施,并列被称为“三大工程”。

去年国家相关部门要求,全国大中城市快速推进保障性住房的开发建设,上报筹建计划,作为考核任务。

如今一年过去了,部分城市的保障性住房,已经开始陆续进入分配销售环节了。

例如,厦门市近日推出了5500套保障性住房,面向符合条件的厦门市无房家庭配售,销售均价为市场评估价的45%。

再如,东莞市在配售型保障性住房购房情况调查中表示,配售房源户型以90平米左右的三房户型为主,售价是同地区商品房价格的50%。

另如,大连市的配售型保障性住房最近也有新的举措,规定每个家庭只能购买一套,并且家庭人均自有住房建筑面积应低于17平方米。

还如,青岛市则明确表示从最困难的群体做起,逐步将保障范围扩大到整个工薪收入阶层。

那么,该如何看待保障性住房这个新物种呢?

老杨有三个观点,供大家参考:

一、保障性住房近似于经济适用房

从产品定位上讲,有点类似于过去的经济适用房,针对住房困难或没有产权房的普通阶层,也包括特殊群体的公务员和事业编制人员。

因为从名义收入来看,公务员和事业编制人员确实属于“普通工薪阶层”。

​他们中的刚参加工作几年的青年人,也确实可能没有产权房;甚至连少数工作的多年的人,也真没产权房,或者“装穷”/卖廉洁。

保障性住房的售价,大约是市场价的50%左右。

这个折扣,要大于过去的经济适用房,后者一般是市场价的7折左右。

这个折扣,会小于动拆迁安置房,后者一般是市场价的3折左右。

当然,不同城市和地区,由于地价占房价的比例相关很大,上述的折扣也存在较大的地区差异。

与经济适用房不同的是,这次的保障性住房是封闭式管理,购买后不能随意转售,只能卖回给政府,没有溢价,因此丧失了金融性和增值性。

近日,合肥市保障性住房管理暂行办法(征求意见稿)​公布,其中对于回购的计算​公式如下:

第三十五条,取得保障性住房不动产权证未满5年申请回购的,回购价格按照原购买价格结合住房折旧确定。

计算公式:回购价格=原购买价格(毛坯部分)×(1-交付使用年限×2%) 原购买价格(装修部分)×(1-交付使用年限×10%)

第三十六条取得保障性住房不动产权证超过5年申请回购的,回购价格按照原购买价格结合住房折旧、存款利率确定。

计算公式:回购价格=〔原购买价格(毛坯部分)×(1-交付使用年限×2%) 原购买价格(装修部分)×(1-交付使用年限×10%)〕 〔原购买价格(毛坯 装修)×一年期存款利率累计和〕

上述公式关键点是:房价按每年2%折旧,装修价按每年10%的折旧​。其中超过5年回购的,再补偿一年期存款利率总和​。总体来看,当你以后将房子卖给政府时,房价大概率是​低于当初买入价的。

过去的经济适用房,封闭期只有五年,五年后可以向地方政府补交土地差价,然后就可以面向市场出售了。

转售价一般明显高于当初的买进价。因为有利可图,就曾有过开宝马车的人排队参加经适房的摇号。

经济适用房的源头,1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出,经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象,并按国家、住宅建设标准建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定。

那么,对于有资格认购配售型保障房的人来说,​怎么选择?

老杨建议:如果确属积蓄少、收入少,未来十年都买不起商品房,那么买套半价房自住,总比租房更舒适。

二、新建规模须看楼市脸色

配售型保障性住房,能够完善国家的住房保障制度。

1998年进行的房改,取消了福利分房,其文件中提出:“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。

1998年房改后至2015年前后,经济适用房用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。

但后来的实际情况是,经济适用房从未成为我国住房供应的主体,其供应量最多年份也只占新增住宅的三成左右。近十年很多地区已不再新建经济适用房了。

但是,配售型保障性住房的大规模新建,还要看市场脸色。

楼市繁荣期,多建一些廉价房推向市场,能够分流部分购房需求,抑制房价过热。

但当前楼市特别低迷,属于过去20年来市场最低迷的时候,则不宜大规模建设廉价住房,否则会让商品住宅市场雪上加霜。

不过,目前可以按照国家相关政策收购存量的商品房用作保障性住房,进行分配和销售。

这样一方面可以为商品市场的高库存缓解压力,另一方面还能满足完善住房保障制度的要求。

三、先租后售是良策

从完善住房保障政策来看,应该是先发展保障性租赁住房,后发展配售型保障性住房。

新加坡很好地执行了这一方针,其保障产品主要是组屋,既可以租,又可以售。

过去六七十年,新加坡经历了先以出租为主,后以出售为主的发展历程。

过去20年,我国的保障性租赁住房最早主要是廉租房,2010年开始在部分城市发展公租房,过去两三年又开始发展保障性租赁住房;陆续出现了三个保障性的住房租赁产品。

就目前阶段而言,买房人请注意,多地推出半价房!我认为还需要大力发展保障性租赁住房。

很多普通工薪阶层或刚毕业的年轻人买不起房,不要急于给他们提供配售型的廉价房,可以优先提供租赁房。

他们没有积蓄,也没有对社会作出很大贡献,为他们提供具有产权性质的福利房,并不是很合理。

而且,配售型的保障性租赁住房虽然未来是封闭运行,但它毕竟有产权,未来管理难度很大。

比如,部分人买了之后不住,把房子转租出去获得租金收益。

再如,按规定不能转售给他人,但有些人可能换一种方式出售,出售长期租赁权,比如房子卖给你了,但没有过户,你可以一次性买断20年、30年甚至40年的租赁权。

这种钻政策空子的人会很多,以后管理难度会很大,管理成本会很高。

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