美的置业内部股权重组:房地产开发业务变非上市资产,何享健家族%持有

聪丽 阅读:334 2024-09-16 02:31:09 评论:0

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王泽红

美的置业为民营房企转型,提供了一条破局新思路。

6月23日晚间,美的置业宣称将进行股权重组,计划对房地产开发及销售业务(房开业务)进行内部重组,由私人公司“美的建业”持有该业务。

一位美的置业内部人士告诉搜狐财经:“房开业务由私人公司承载后,将由控股股东美的控股直接管理,与美的置业成为了兄弟公司,但后续的开发建设仍由美的置业代建。”

“目前仅是股权层面的变动,组织架构并未发生变化,房开业务仍由现有团队负责。”上述人士补充道。

6月24日收盘,美的置业股价暴涨70.13%,市值达到91.72亿港元。

不少业内人士认为,美的置业将房地产开发重资产业务,与经营性业务的股权进行分设,是房企破局经营的一种新模式,美的置业是当下极少数未出险的民营房企之一,这种股权重组能助其进一步隔离信用风险。

但对于大多数房企而言,可复制性难度较高,大多数房企并没有如美的置业这样的股东背景。以往每次谈及控股股东,美的置业管理层都有一种优越感,在今年的业绩会上,执行董事兼首席财务官林戈曾从三个方面解析过:

一是品牌的光环加持,助力美的置业从四线城市深耕到二线和一线城市;二是管理基础深厚,从总裁郝恒乐到管理层均来自美的集团层面;三是在派息过程中选择以股代息,将20亿分红留下支持公司运营,并为70亿中票提供了反担保。

林戈此前曾透露,行业非常困难,美的置业之所以能够坚挺,就是因为控股股东不遗余力的打气,并为其作极限压力测试和应急方案。如今,美的置业重组破局,再次得到控股股东的力挺。

“母子”变“兄弟”,由重变轻

据了解,美的置业此次内部重组,采用的是香港资本市场常见的实物方式分派,即将承载房开业务的私人公司股份分派给股东,从而实现从上市公司中剥离。

分派后,重资产的房开业务从上市公司的子公司,调整为上市公司的兄弟公司;相应地房开业务也从上市资产变为了非上市资产。

对于不愿接受私人公司股份的股东,美的置业提供了现金替代方案,可选择对等的现金分派。每股现金分派金额为5.9港元,相比公告前一日收盘价溢价57.33%。

美的置业特别提醒,经港股通购买股份的股东,属于无法收取私人公司股份的“非合资格股东”,而将收取现金替代。截至6月21日,共涉及6.6%股东。

分派完成后,美的控股将全面收购房开业务的剩余股权至100%持股。重组完成后,美的控股将持有100%的非上市房开业务产权线,以及美的置业81.13%股权。

美的置业的控股股东为美的控股,背后实控人为卢德燕,美的置业内部股权重组:房地产开发业务变非上市资产,何享健家族%持有即美的集团掌门人何享健的儿媳妇。根据卢德燕与何享健2018年签署的一致行动契约,二人为一致行动人士,何享健并不持有美的置业任何经济利益,包括获分派股息的权利。

卢德燕直接持有美的控股、美恒有限公司和美域有限公司全部股权,这三家公司合计持有美的置业已发行股本的81.13%。这意味着,卢德燕将100%持有房开业务产权线,相当于变相将该业务进行了私有化。

背靠何享健家族,美的置业属于“美的系”企业,这是其区别于其他房企的优势所在,也是如今重资产能私有化的关键。宣布重组前一日,美的置业的市值仅有53.83亿港元,处于历史低点;消息公布后的第二日,其市值一天内暴涨70.13%,达到91.72亿港元。

当下,房地产销售并未有明显好转迹象,根据中指研究院数据,2024年前5月百强房企销售额为1.6万亿元,同比还是处于下降态势,但降幅有所收窄。在此背景下,美的置业剥离房开业务,有业内人士认为有利于其穿越行业周期。

经营团队不变,从开发变代建

美的置业解释称,尽管2023年维持了健康的财务比率,并设法满足“三道红线”的要求,但仍须承担沉重负担及债务支持房开业务;而把房开业务剥离能减少公司的负债,以及房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险,并为股东提供变现的选择权。

根据公告,截至2023年底,房开业务涉及319个物业开发项目,土地储备的总建筑面积约2650万平方米,项目大多为住宅物业,分布于大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区等五大区域。

而承载房开业务的私人公司,截至2023年底,总资产为1971亿元,收入为699亿元,税前净利润为41亿元。同期,美的置业总资产为2016亿元,总收入为736亿元,税前净利润为44.87亿元。

据此推算,计划被剥离的私人公司资产占美的置业总资产的97.8%,收入占95%,税前净利润占91%。

美的置业称,虽然将重资产的房开业务剥离,不可避免地缩减了整体业务规模,但将重心转移到轻资产模式,使得美的置业能够利用在房地产行业的专业知识,实现更高的利润率,并减少其在房地产市场的周期性风险敞口。

当前,轻资产保留业务相对较高的利润率,被房开业务相对较低的利润率冲减,导致投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值,而重组后的公司股价,则将更好地反映保留业务的价值。

美的置业强调,重组完成后将实现股权分设,即房地产开发业务与持续经营性业务将分别由不同的主体运营。美的置业将专注经营性业务,围绕物管、商管、智能化、装配式建筑和内装开展业务,以及承接控股股东所持房开资产的全链条开发管理。

据搜狐财经了解,美的控股所持房开资产的全链条开发管理,仍将由现有经营团队继续承接,美的置业经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化,不受影响,经营团队保持不变,仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务。

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