对零首付购房的风险提示以月份各地零首付现象为例

8月中下旬，部分城市“零首付”购房现象有所增加。“零首付”购房对住房消费带来了经济损失和法律风险，并干扰了正常的房贷秩序。本文对“零首付”的暗箱操作方式、操作风险提示、政策管控导向等进行分析，以更好提示此类购房行为的风险和危害。

暗箱操作方式

统计显示，购房领域至少有四种“零首付”的暗箱操作形式，即包括首付垫资、首付分期、首付融资和高评高贷等。我们同时对参与“零首付”的购房者心态进行了总结。

操作风险提示

“零首付”操作具有较多风险，主要包括：违反房贷规范的风险、还贷负担增加和违约风险、合同不受法律保护的风险、市场波动和交易风险、信用风险和涉嫌骗贷等。相关分析如下。

1、违反房贷规范的风险房贷业务有一套严谨规范的作业标准，对于首付比例等都设定了最低值。今年5月份，央行等部门发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。该标准即为红线。“零首付”操作明显越线。

2、还贷负担增加和违约风险“羊毛出在羊身上”。首付款的减少，是以月供明显增加为代价的。下表测算显示，认购100万总价的住房，若按“零首付”方式进行（等额本息、30年期还款方式），其贷款总额会增加。同时月供额将比合规模式增加18%。另外若银行发现骗贷行为，要求购房者提前还贷，那么还贷压力将更大。

3、合同不受法律保护的风险“零首付”交易往往会签订阴阳合同，对零首付购房的风险提示以月份各地零首付现象为例同时一些约定条款也无法在合同中写入。一旦购房交易出现纠纷，合同的保障效应将减弱。房企或中介承诺的条款将变为一纸空文，购房者也很难依法追责索赔。

4、市场波动和交易风险“零首付”购房，暗含了一个前提，即房价总体趋稳或会上涨。但在当前市场下，尤其是各地限价取消的情况下，房产价格难免波动。若房价下跌，那么退房的难度将增大（因为存在房企垫资或首付融资情况）、月供的压力也更大（因为房屋已贬值）。

5、信用风险和涉嫌骗贷若被银行发现骗贷行为，则会面临征信处罚和要求提前还款。若涉及金额较大，则会涉嫌骗贷罪，并被追究刑事责任。“骗贷罪”相关法律条文见附录。

政策管控导向

过去几年房价过热时期，对“零首付”的高压政策较多。今年房地产市场下行压力大，各地对于“零首付”冒头的敏感度有所减弱。从严防购房政策走偏走极端、有序促进既有政策效应积极释放、持续防范化解金融风险等角度出发，各地应对“零首付”操作予以坚决打击。这里对全国各地各部门管控“零首付”的代表性政策进行梳理。

附录：《中华人民共和国刑法》贷款诈骗罪规定

第一百九十三条【贷款诈骗罪】有下列情形之一，以非法占有为目的，诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产：

(一)编造引进资金、项目等虚假理由的；

(二)使用虚假的经济合同的；

(三)使用虚假的证明文件的；

(四)使用虚假的产权证明作担保或者超出抵押物价值重复担保的；

(五)以其他方法诈骗贷款的。

来源：易居研究院

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文章来源:易居研究院