政策频吹暖风楼市持续活跃

自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。而在此之前，楼市已是暖风政策频吹。

5月上旬，深圳市住建局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》。5月17日，央行涉房“三连发”政策出台；次日，深圳跟进个人住房公积金贷款政策进行相应调整。在央行住房贷款相关政策发布后的首个周末，为数不少的深圳楼盘纷纷打出亮眼的海报，深圳楼市大幅升温的声音被广泛传播，甚至传出有楼盘意欲涨价，亦有开发商发布129套房源售出126套的罕有喜讯。

那么，新政频发之后的深圳楼市到底表现如何？

●冯少文邱永宽

交易数据

二手房市场持续活跃

楼市政策频吹暖风，深圳房地产市场持续活跃。尤其是二手房市场，数据显示，过去的11周中，有9周的录得量在1200套以上，处于2023年以来最为持久和相对稳定的市场活跃期。

5月27日，深圳市房地产中介协会披露过去的一周（5.20—5.26）二手房数据。

录得量方面，过去一周为1204套，小幅低于此前一周，且连续2周下跌。值得留意的是，自3月上旬以来的11周中，有9周的录得量达1200套以上，这是2023年以来持续时间最长且成交最活跃的时段。

与此同时，二手房挂盘量方面，经过3周短暂回落之后，再次涨到6万套以上，截至5月27日，挂盘达60131套。二手房挂盘量已经连续2周上涨，这也表明业主出售房产的愿意增强。

一线调查

开发商称新盘“日光”

据了解，5月18—19日的周末，深圳新房和二手房带看和咨询量相较以前出现增多的情况。从深圳诸多开发商发布的海报看，“捷报频传”似乎预示着楼市真的“热”起来了。

在紧邻龙华清湖地铁站的宏发悦见和府，笔者发现，销售中心大厅约十张桌基本满员，政策频吹暖风楼市持续活跃沙盘周围也差不多围满听销售人员讲解的顾客。门口和销售大厅颇多中介人员，还有大约五六位主播在销售大厅直播，样板房看房者也较多。此外，笔者还留意到，大雨中还有访客下车来销售大厅了解项目。

该项目备案均价约5.6万元/平方米，最低8.5折，折后单价最低约4.3万元/平方米。即使与该项目一期房源相比，此次备案房源均价也低至约8.5折。据了解，单价较低、近地铁口，也是该项目在工作日看房者仍然较多的重要原因。公开信息显示，该项目5月17日获批预售许可，共717套住宅房源，项目开发商海报称上周末劲销5.18亿元，据推算，去化100余套，近6天的去化率不足三成。

与此同时，深圳最受关注的楼盘还有位于宝安的鸿荣源胤璇。开发商披露，5月18日开盘当日即售出126套房源，去化率约97.7%，堪称“日光”，也是目前市场传出仅有的“日光盘”。公开数据显示，胤璇备案均价约8.4万元/平方米，该项目周边的二手房价格基本在10万元/平方米以上。

此外，光明区一楼盘海报称将在5月20日涨价1%。不过，据悉，该楼盘在备案价基础上8.5折并未取消，仍维持原来折扣。而位于坪山的佳华沙湖广场，则宣布5月27日起折扣不再优惠3万元/套。

据了解，目前深圳多数楼盘都有力度不一的折扣优惠，甚至有最低8.1折的折扣空间出现。部分去化率较高的楼盘，其最低单价和大力度折扣优惠，甚至形成价格倒挂，凸显较高性价比与成交量高度相关。

一线销售

成交有所回温

那么，作为市场一线的相关参与者和从业者，对于当前楼市又有什么样的感受呢？

有罗湖中介从业人员介绍，最近看房量确实多了一些，但也未出现火爆甚至井喷的情况。如果15%首付能在深圳落地实施，预计将会对市场产生较大影响。另一位从业多年的某品牌中介罗湖门店工作人员表示，深圳此前一些开发商宣称可首付15%，如果政策未能落地实施，一月内可退房退定金，有客户因此入市。

南山前海片区一深圳房地产中介表示，5月17日之后，其所在的片区成交有增量，预计二手房市场表现要好于三月的。不过，热度可能不会维持太久。其认为，一是当前市场的热度来自于降首付的政策预期。在二手房市场，业主心态方面，整体报价变化不大，确实有业主有上调价格或涨价的冲动；而业主因价格预期更高而决定解除合同，随后又欲继续履行原合同，但买家不同意的案例已有出现。

对于营销中心的人流，该中介人士表示，看房客户基本都是真实客户，现在常常是一个客户有两三个中介陪同。另有中介人员表示，当前市场“还可以”。

此外，某开发商销售人员表示，新政对市场还是有刺激作用，成交有所回温，但成交量未有明显增加。“我们的项目定位是刚需客户，成交还是有的。”其表示，工作日看房人数一般，周末会比较多一些。

■专家声音

市场成交

能否持续

仍需观察

如何看待深圳楼市近期的市场表现和相关政策影响？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳新盘及二手房带看和成交量增加来自于全国层面和深圳本地相关房地产利好政策的叠加，加之政策的解读被房地产相关各方的广泛传播，增加了观望者的入市信心，也加快了入市的动作。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为，房地产新政后的首个周末，深圳楼市成交量上升，很大程度上来自于深圳5月6日出台的放松限购措施，数据表现正好处于政策显现效果的周期内。在她看来，“5·17新政”更像催化剂，新政将深圳市场上酝酿中的交易和积蓄的需求，在短时间内变成实际的交易。

李宇嘉指出，成本对购房影响比较直观和直接，包括前期的LPR和贷款利率的下降。此外，预期的改变和提升让具有购房条件和购房能力的人群购房意愿趋强。不过，他同时指出，客观来看，从购房意愿到完成交易具有一定的时间差；另外，积累的潜在成交往往具有相对集中释放的特点，后续市场成交量能否保持交易情绪和持续回升，仍需观察。

5月24日，中国人民银行广东省分行传出消息，对惠州市、东莞市等共19个城市的差别化住房信贷政策作出调整，即首套房首付最低15%和第二套房首付25%。而此举未包含深圳、广州。5月28日，深圳发布楼市新政，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

对此，李宇嘉表示，广州和深圳不适合进一步大幅下调首付比例，毕竟在前两年这两个城市还是重点调控的城市。后续要看其他城市落地这些政策以后，市场需求端是否有起色。同时，“5·17新政”以后，广深两地新房市场和二手房市场表现都比较好，需要再观察一系列政策释放利好以后，能否在首付比例不变的情况下推动市场健康发展。